首先声明，本人不是房产中介，深圳纯屌丝一枚，刚需族。买不起深圳的房子。目前已经在东莞入手2套。首付都已付清，银行贷款已批下来一套，还有一套在审核当中。
从上个月开始本人产生了买房的想法。由于买不起深圳的房子，所以只能考虑去外地买。刚开始是想回武汉省会买的，但是想到本人常年在深圳工作，一年四季几乎都不会回内地（除了过年回去几天之外），即使在武汉买了房子也不可能自住，只能用来出租。（本人非武汉人，是湖北省下面的一个三线城市下面的一个县下面的一个镇下面的一个村里的农村男。）但是因为就算出租给别人，也要担心租金有没有上涨的空间？投资回报率有多高？如果有租客联系我看房，我是自己回去还是交给房屋中介帮我打理？如此等等的问题，不一而足…….左思右想，我觉得在一个自己很少回去的异地买房投资，几乎不太现实，而且困难重重，风险很大。至少我要回去好多天好多次在当地看盘，考察，签合同，付首付等等…..我没那么多时间回去，所以，干脆放弃。
后来再想，离深圳最近的地段也就只有东莞，惠州，所以，我决定在东莞买房。当时只有去东莞买房的想法，但是不知道自己买不买得起，买房意志也不是很坚定。后来有一次晚上带儿子出去广场玩，碰到一个女中介发传单给我，就跟她聊了几句，她要去了我的微信。第二天我就好奇的叫她给我推荐东莞的楼盘。后来，就跟她一起过去看盘，，，第一次带老婆过去看，就看中了，当场下了定金。。。没想到买房会上瘾，后来又叫她帮我推荐一些适合投资的楼盘，然后，，，，又找她搞了1套用来投资。
自从我买了东莞的房子之后，就特别关注论坛里面买房的帖子和东莞的房价趋势。结合本人这两个月来看了几个楼盘之后的所见所感，想把自己对买房的思考和觉悟记录下来，说不定对那些想买临深片区房子的刚需客能有些指导。
我知道很多在深圳已经买了房子，或铁了心要在深圳买房的人对临深买房呲之以鼻，不过这不要紧，谁叫咱们屌丝没钱买深圳的房子呢？有钱买深圳我干嘛不买，是吧？
问：在东莞买房，究竟要不要买临深热门片区的房子，比如塘厦，凤岗，黄江，长安，虎门，等等？
答：如果你不打算在临深片区附近上班，没必要买那里的房子。
首先，那里的房价已经被中介和投资客，投机客炒的老高，都已经涨到2万多了。你一个深圳刚需客过去做接盘侠，非常冤枉。
其次，那里现在一没通地铁，二没通轻轨（长安跟虎门除外），短期之内是不会通的（可能至少五年之后，长安跟虎门除外哈）。地铁1号线今年才开始勘察，不知道年底能不能动工。就算今年能动工。也不是一年2年3年能开通的。地铁3号线，4号线都还在规划当中，不知道猴年马月才能开工，建好通行更不知道是何年何月何日的事了。假设你在深圳市中心上班，从那边只能坐长途客车或自己开车上班（我知道有些人会说有公交车到深圳，那是例外，而且少）。如果是坐长途客车，半个小时之内到你上班的公司附近，那还没所谓。要是一个小时，那就很烦躁了。如果你是自己开车来深圳上班，走高速，每天要多少钱的高速费？你可能说，有些高速是免费的，不要钱。好吧，我无语。而且如果路上堵车，一堵就是半个小时，一个小时，会让人很崩溃。其次开车上班，停车位又难找，而且又担心被交警罚款，每天上班都不会那么轻松。
再次，假设你真的铁了心要在临深热门片区买房，也要买个地段好的。要么挨着镇中心，交通便利，各项生活设施配套也成熟。要么买在新开发区，赌定那里的地段会升值，未来会修地铁或着轻轨。不然，如果你只是贪图挨近深圳的地理位置随便买了个房子，那里现在什么都没有，要是以后三五年那里也发展不起来，深圳边境没有任何改善，你想不后悔都难。
问：如果我想去东莞买房，那么究竟应该买哪里？
答：下图是2018年要开通的穗莞深轻轨，从广州到深圳机场北，全程只要60分钟。
下图是前天6月28号深圳开通的11号地铁线
穗莞深轻轨开通后与深圳11号地铁线在深圳机场站无缝连接，直接坐11号线到福田站，只要半个小时。不信？请继续问度娘。如果你不去福田站？你不会在中转站换乘的啊？
所以，该买哪里？
穗莞深轻轨经过东莞哪些镇，你就可以买哪些镇的楼盘。中堂镇，洪梅镇，沙田镇，厚街镇，虎门镇，长安镇。随便你想买哪个镇的，你有钱，就买长安或虎门镇的，现在估计新房的单价都要一两万了。你没钱，就去买厚街镇，沙田镇，洪梅镇的。
以后你从东莞那边坐穗莞深轻轨到深圳机场北站，然后换11号地铁站到福田，快的话，全程不要1个小时。比你在关外开车到关内上班随便在路上就要堵上半个小时，1个小时，岂不是更方便？？？？？
问：东莞市中心（莞城、南城、万江、东城）的房子值不值得买？
答：如果你打算以后去东莞上班，买！值得买！完全可以买！如果你打算一辈子死皮赖脸在深圳上班，我的建议是自住的话，入手要慎重。投资的话，完全没问题。
问：为什么？
答：虽然生活配套齐全，市内繁华，但是来深圳麻烦呀！以后通深圳的R2 地铁线或R1地铁线通了，做地铁可能要多绕行很多站。还比不上买在一个镇区，但是离深圳近，乘车站点少的地段呢。因为你一年三百六十五天，绝大多数时间都要出去上班，你每天都要坐车，赶时间上班。如果车程短，站点少，到公司的速度快，给你的生活不是带来很大的方便么？
问：惠州的房子值不值得买？
答：如果是自住价值大于投资价值，可以买，毕竟单价低，你买得起。如果是投资价值大于自住价值，我建议，入手要慎重。
我个人认为，推断一个城市的房价是否会上涨的三大要素是：
1. 城市的经济是否在高速发展？
2. 居民的收入有没有快速提高？
3. 外来人口有没有大举入侵？
结合上面三个要素，再来推断惠州的房子有没有投资价值：
1. 惠州的经济是不是在高速发展？城建规模是不是在快速扩大？
2. 两三年前的惠州土著居民的人均收入跟两三年后的现在的人均收入相差多少？涨幅大不大？
3. 这些年来惠州市的外来人口有多大规模？人数有多少？
我不是专家，也没有去调查过上面的问题，所以，我不敢随便表明自己的结论，怕被中介群起攻之，被口水淹死。明眼人自己去思考，得出判断。结合一个案例思考：
为什么东莞的房价在前几年没有大涨，而从去年开始深圳客大举入侵之后，房价像坐火箭筒似的迅速往上涨？由均价几千块涨到均价超过1W块，甚至个别临深片区上涨到单价超过2W块？这是为什么呢？
我个人分析认为，应该是以下2个原因造成的：
1. 市场需求量决定商品的价格。当供小于求的时候，商品必然涨价。从去年到今年，成千上万的深圳客涌入东莞抢房，房子供不应求，房价不上涨不合天理。
2. 轨道交通的利好吸引了深圳客提前过去买房投资。未来3-5年，东莞连接深圳的个别地铁线路和轻轨将陆续开通运行。以后从东莞来深圳，不到半个小时，或者1个小时之内就能到达深圳市中心。买不起深圳房的刚需族以后选择在东莞安家，在深圳上班的梦想将会很快实现。
那么东莞的房价会不会跌呢？是现在买房还是观望一段时间之后再买？
答：我觉得东莞的房价不会跌，未来还会继续往上涨。为什么？
1. 东莞的地理位置优越，夹在广州、深圳两个一线城市之间，可以完美的承接广深2个一线城市的产业转移和人口溢出。只要广深2个一线城市的经济不到，东莞的经济就不会倒。。。经济发展越快，房价就会越来越高。
2. 东莞的产业结构在升级，经济在转型。如果转型不成功，倒闭的低端制造企业会越来越多，流失的低端制造业工人也会越来越多。但是就算是那些低端制造业的工人都走了，对东莞的房价也影响不大。因为TA们本来就不是哄托房价的主力军。房价就算是1W块钱一平米，TA们也很少买得起。总不可能指望房价从1W暴跌到5千或以下吧？土地竞拍成本，房子建造成本，工人的人工工资等等只会越来越高，怎么可能指望房价再降到几年前的水平？有脑子的人都知道不可能。而且就算东莞那边的人口都流失了，还有深圳这边无数刚需客接盘，你不用担心东莞的房子会烂到卖不出去的地步，这是不可能的。如果东莞的经济转型成功，产业升级成功，未来的地价只会像深圳一样越来越贵，房价会越来越高。怎么可能会跌？
3. 东莞的城市建设在十三五规划当中会加速发展，轨道建设也在不断推进，“珠三角一小时经济圈“将不会是遥不可及的梦想。可以推测东莞的交通完善之后，以后吸引的外来人口会越来越多。外来人口流入越多，对房子的需求就越高。有那个高需求在那里，房价就没有跌的可能性。可能在两三年期间暴涨到10万，20万一平米然后再暴跌个50%，还是好多万块钱一平米，买不起的人照样买不去。涨跌关他们屁事？
有些空军可能要愤愤不平了，坚决相信未来的房价一定会跌。是的，我也承认房价会跌。但是要看是什么级别的城市。比如那些三线城市，四线城市，经济本来就不发达，几乎没有多少外来人口的涌入。本地人口又有房子，收入也不高，换房的意愿也不强烈。开发商把商品房建好了卖不出去，导致库存越来越多，房价跌是绝对有可能的。但是对于外来人口越来越多的一线城市，二线城市，房价升的可能性比跌的可能性更大。 与其指望房价跌，还不如赶紧入市买房投资，在房价没跌的时候赚上一笔。你要是错过这个机会，说不定未来就真的只能在社会底层打拼，一辈子都没有再翻身的可能性了。