深圳将在全国率先探索对城市更新立法，以此破解个别物业权利人“漫天要价”或不签约导致更新项目推进滞缓等问题！7月21日，《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》（下称《征求意见稿》）首次公开征求社会意见，有建议者可于8月3日前反馈至深圳市人大常委会法工委办公室。
针对选择“原地产权置换”方式的补偿，拟法定最低补偿标准，即旧住宅区合法建筑按套内面积不少于1:1的比例补偿；公共保障住房更新单元的合法建筑按套内面积1:1或者建筑面积1:1.2的比例补偿。
针对“钉子户”问题，拟采取“个别征收+行政诉讼”的处置方案，由政府对个别未签约业主的物业实施征收和补偿。对征收决定不服的，可以向法院提起行政诉讼。
关注焦点
1、城市更新将采用哪种运作方式？
政府引导+市场运作，开发商未完成人才房配建不予验收
坚持“两条腿”走路：一是政府主导实施。比如政府基于规划实施需要开展的重点城市更新单元开发和成片连片改造，以及市场难以有效发挥作用情形下的兜底城市更新；二是政府引导、市场运作。政府通过定规划、定政策、定标准，抓统筹、抓服务、抓监管发挥引导作用，市场主体则具体负责搬迁谈判和项目建设，实现政府和市场双轮驱动。
在这一过程中，建立政府、市场、物业权利人三方利益平衡机制，即政府要求市场主体无偿移交用地、配建公共设施，用以改善民生。市场主体通过开发建设，分享土地发展权益和增值收益。物业权利人则通过物业安置和货币补偿共享城市更新成果。
由于实践中，存在城市更新单元规划所规划配建的公共配套设施、公共保障住房落实不到位，贡献用地移交不及时等问题，《征求意见稿》拟明确规定，城市更新的实施主体应按规划要求向政府无偿移交贡献用地后，再申请办理用地审批手续，未完成公共配套设施、创新型产业用房、公共租赁住房、安居型商品房和人才住房配建的，不予规划验收。
2、旧小区如何纳入城市更新单元计划？
专有部分占建面95%以上且95%以上业主同意，由街道办申报
目前深圳的城市更新规划计划体系主要由市城市更新专项规划、城市更新单元计划与单元规划组成。为保障城市更新有序实施，《征求意见稿》对城市更新单元计划的制定、申报和审批作了明确规定。
一是实现计划管理全覆盖。除了仅增加不超过现状建筑面积一定比例的辅助性公用设施或仅对建筑外立面改造的综合整治类城市更新项目，以及按照市政府相关规定对合法产业用地容积率调整的情形外，都必须申报城市更新单元计划。
二是不同类别申报主体不同。重点城市更新单元计划由区城市更新部门申报，旧住宅区由辖区街道办事处负责申报。
三是明确计划申报条件，物业权利人城市更新意愿、合法用地比例、建筑物建成年限等都要满足法定要求。这里最重要的是“城市更新意愿”，如果城市更新单元内用地为单一地块的，则全体共同共有人或占产权份额2/3以上的按份共有人要同意进行城市更新。如果建筑物区分所有的，专有部分占建筑物总面积2/3以上的物业权利人且占总人数2/3以上的物业权利人要同意进行城市更新，其中，旧住宅区所在地块，应当经专有部分占建筑物总面积95%以上且占总人数95%以上的业主同意进行城市更新，自发布征集意愿公告之日起12个月内未达到城市更新意愿要求的，3年内禁止纳入城市更新单元计划。
拆除范围内用地包含两个或者两个以上地块的，符合前述规定的地块的总用地面积应当不小于拆除范围用地面积的80%。
而城市更新单元内用地属城中村、旧屋村或者原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域的，应当经原农村集体经济组织继受单位的股东大会表决同意进行城市更新，相关法规另有规定的，从其规定。
此外，经批准的更新单元计划（不含重点更新单元），自公告之日起有效期为两年。有效期内未获市政府或其授权机构批准的，该更新单元计划失效。
3、参与城市更新的开发商如何确定？
必须社会信用良好，由业主票决确定
市场主体的选择对于城市更新项目能否顺利实施至关重要，但如何决定哪家企业参与其中？
《征求意见稿》拟规定，首选选定的市场主体必须符合国家房地产开发企业资质管理的相关规定，与城市更新规模、项目定位相适应，并具有良好的社会信用。
其次，合法旧住宅区城市更新项目获批后，区政府将组织制定搬迁安置指导方案和市场主体公开选择方案，经专有部分占建筑物总面积95%以上的物业权利人同意后，公开选择市场主体，可以采用业主票决等公开、公平、公正的方式确定。
选定的市场主体与所有物业权利人签订搬迁安置协议。如在更新项目实施过程中，市场主体发生改变的，将重新征集物业权利人的更新意愿，并报区更新主管部门备案。
4、旧小区城市更新补偿标准是什么？
原地产权置换的按套内面积不少于1:1比例补偿
为合理引导市场预期，《征求意见稿》规定城市更新搬迁安置补偿采用产权置换、货币补偿或者两者相结合等方式，由物业权利人自愿选择，但明确了法定最低补偿标准：
旧住宅区合法建筑采用原地产权置换的，按照套内面积不少于1:1的比例进行补偿；产权置换面积因误差导致不足的，由市场主体按照该项目商品房备案销售价赔偿；超出面积误差在3%以内的，物业权利人可以不再支付超面积部分的房价。采用异地产权置换的，安置房面积按照与原地产权置换等价值原则进行折算。采用货币补偿的，货币补偿标准按照深圳房屋征收相关规定确定。公共保障住房更新单元的合法建筑采用原地产权置换的，则按照套内面积1:1或者建筑面积1:1.2的比例进行补偿。
而历史违建以及旧工业区、旧商业办公区合法建筑的搬迁补偿标准按照深圳房屋征收相关规定确定；对于房屋征收没有规定的其他情形，搬迁补偿标准由市场主体与权利主体自行协商确定。
5、个别业主坚持不签约城市更新怎么办？
由政府征收其物业并按套内面积1:1置换或货币补偿
由于实践中，无论是政府组织还是市场化的城市更新，都难以完全避免个别物业权利人不愿意与市场主体签订搬迁安置协议的问题。经反复研究论证，《征求意见稿》提出了“个别征收+行政诉讼”的处置方案，由市、区政府对个别未签约业主的物业实施征收和补偿。
深圳市人大常委会法工委对此解释称，城市更新改造是城市规划实施的组成部分，改造的目的主要是消除有关安全隐患或者进一步完善城市功能，优化片区以及周边单位、居民的生产生活环境。同时，深圳的城市更新方案均有配建学校、医院、人才保障房和产业保障房等，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关基于公共利益予以征收的规定精神。
同时，为了进一步约束政府的征收行为，避免过大的自由裁量空间，《征求意见稿》明确了按照套内面积1:1置换或者进行货币补偿确定征收标准。物业权利人对征收决定不服的，可以向人民法院提起行政诉讼。
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