深圳104楼市新政突然袭来，打得市场鸡飞狗跳。
新政后的深圳楼市，调控风暴下的市场如何?政策出台的背景是什么？深圳楼市未来的走势会怎么样？临深片区还值得投资吗？ 种种疑团，让深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉博士一一为你揭晓。
一、本次新政调控的必要性
1.政策出台的背景
这次政策用八个字形容：步调一致，整齐划一。其调控的目的不在于打压需求和打压房价，而在于控杠杆、挤泡沫、防风险，这个风险是指系统性风险。当经济处于非常危险的境地时，这个时候政府肯定要不惜一切手段把风险消灭在萌芽状态。
2.2015年以来，深圳的房价暴涨的原因
一是杠杆推动，二是资产配置。资产配置的背后是资产荒，而且资产荒愈演愈烈，在全国各地蔓延，蔓延到政策出台前恐慌性的购房行为。
3.调控整顿的必要性
目前过度加杠杆的行为已经严重脱离了限购政策、限贷政策对杠杆的限制。楼市的风险已经不是楼市本身投机炒作、房价过快上涨的风险，而是金融风险和系统性风险，这种金融风险和系统性风险造成的结局可能是金融安全和经济安全。整个国家全面脱实入虚，全面脱实入房，从未来、从这个行业的可持续发展层面来讲，调控整顿是很有必要的。
4.新政出台后市场的变化
现在对开发商、中介和媒体掀起了一场市场秩序整顿，给市场很大的困扰，当前的媒体环境已经发生了大变化，自媒体取代传统媒体成为信息传播的主要渠道，而且传播速度和量级是传统媒体远不能比拟的。
二、新老政策对比：本轮调整不会超过上一轮
1.限购范围：①限购、限贷没有超过2014年“9.30”之前；②这次限购只有21个城市，22个城市出政策，上一轮调控46个城市限购。
2.限购内容：①上一轮限购是所有的全限购，新房、二手房都要限购，整个城市辖区都要限购。②这次限贷做了分隔处理，没有房子，有贷款记录的，按五成算，有房子、有贷款记录才按七成算。
3.货比影响：①上一轮是全面的货币紧缩，当时的房贷利率是五年期以下7.62，②现在的利率是4.90。
总结：深圳整个楼市的调整幅度应该不会超过上海。
三、深圳楼市未来的走势
1.未来的信贷政策走势：目前的情况下货币政策不可能收紧，货币环境整体尚处于大周期宽松的阶段。楼市的信贷政策、房贷政策不可能全面收紧，只是结构性收紧，对于过度投机炒作的杠杆要收紧。
2.楼市整体走势：中性估计一直要调整到明年上半年，乐观估计是“两会”之前，保守估计是到明年三季度，平均来说是明年上半年。
3.新房二手房：对于新盘来说，低开是主旋律，二手房价下降15%左右。
正负5%二手房价变动占70%的比例，降价1%-5%的大概是20%，还有20%是提价的，说明现在是僵持阶段，卖家不是很愿意降价，买家不愿意出手，短期二手房成交量将会出现很明显的下滑，二手房如果连续三个月成交量处于比较低的状态，价格肯定会撑不住，量在价先，量如果三个月处于比较低的状态，价肯定会下降。
四、浅谈临深片区
临深片区绝对是跟着深圳楼市后面走的，它已经失去了自身楼市的基本面，地铁什么时候通到那里，什么时候它才有发展的自主权。临深，特别是东莞还是值得买的，但是地铁靠近深圳这边就不好了。
五、互动解答
1.对房产税的看法
房产税的推出对楼市的冲击是比较大的，目前楼市对于稳增长、稳投资、稳财政的作用非常大，甚至叶檀指出，在中国经济转型之前，房产税这种重磅政策都不可能推出。在中国会根据中国国情，在热点城市，你指定一套自住的房，这套房不用缴税，其他房都要缴税，在热点城市有可能推出，但短期内不可能。
房价下调是这一轮周期，这是说房价的绝对水平，应该是10%-20%，预估从现在到明年上半年，大概三个季度。
2.商务公寓能否转成住宅的性质？
商务公寓现在已经严重脱离了它本身的属性，已经异化为大家逃避限购的出口。商务用地的性质是商业用地，不可能转化为住宅性质。商务公寓投资客最多，它没有配套，居住氛围也不好，并不建介入。
3.美国加息对中国房产会有何影响？
加息关系到房产走势很大的问题就是资本流动，汇率和资本流动两个因素，资本流动对房价影响比较大，资本不会因为货币的贬值而流到其他国家。人民币贬值和对我们的影响，不是人民币资产不值钱，而是大家预期人民币资产可能会有问题，这个因素对我们的影响不是很大，要有影响也是中期内、长期内的影响。
