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2017年深圳房价“暴跌”概率为零, 烟消云散看房产市场

2016-12-12 来源:美房多


一直云里雾里的房价,终于开始见天日了。
01、调控在于引导房价走向理性

从10月开始,全国掀起了新一轮的楼市调控大战,从10月4日的“深八条”到10月9日的“沪六条”,再到广州、武汉、成都、郑州等城市限购限贷政策的出台和升级,这一轮的调控,是对从2015年开始的房价大涨的疏导和调节,旨在遏制高房价、打压炒房客,引导脱缰的房价回归到理性的通道上来!

10月4日的深圳新政,从需求端和供给端两方面对楼市做出调控,一方面从土地的源头增加住房供应,另一方面遏制市场需求,提高置业门槛,如有房贷记录首付5成、二套房首付7成、非深户社保年限3改5等。

自这一轮调控以来,“房价大跌”、“楼市崩盘”等一些言论开始出现,更有一些不明真相的购房者,盲目坐等房价大跌,准备等房价跌透了再入市,这是非常不可取的方法,借助楼市数据,房价会不会大跌一目了然,尤其像深圳这样土地资源紧缺、市场需求旺盛的城市。
02、低库存,深圳房价不存在大跌的基础

截止2016年11月30日,深圳新房市场库存量384万㎡/35419套,按照2016年月平均3540套的去化率,深圳楼市的库存量仅需10个月的去化期,可以说,深圳是一座无任何库存压力的城市。历史数据显示:2008年金融危机时库存量62926套,是近年来库存最高的时期,自2009年之后,深圳楼市一直处于低库存状态,尤其是2010年和2011年,库存量不足30000套。

03、新增供应有限,房价难“深调”

受制于土地资源的限制,近年来深圳楼市供应量处于低位震荡期,数据统计显示,自2008年以来,这9年深圳的楼市总供应量为480216套/4599万㎡,平均每年的供应量为53357套/511万㎡。相对于深圳近2000万的常住人口,每年这么有限的新房供给,势必导致供需关系紧张,房价难深调。


2016年,受调控的影响,新房供应量锐减,尤其是104新政之后,新房新增供应甚少。2016年1-11月,深圳市仅供应新房住宅34780套,主要分布在龙岗、宝安、南山三个区域,其中龙岗区供应16094套,占总量的46%,宝安区供应11701套,占总量的34%,南山区供应5523套,占总量的16%。

04、需求旺盛近年来房价大涨

深圳是一座年轻、发展迅速、充满活力的城市,资料显示,2015年深圳的常住人口数量约为1137万,而实际管理的人口超过2000万,近年来常住人口每年以50万的速度增加,而每年5万套左右的新房供给,显然远远满足不了人口快速增加的需求,这也是近年来深圳房价持续走高的一个重要原因。

相应地,在这一轮调控中,二套房首付7成、非深户社保年限3改5等政策,从需求端暂时压制了楼市需求,但这些需求早晚还是会释放出来,有需求接盘,房价难以深跌。


05、指望房价暴跌恐成“空想”

新政出台已经2个多月的时间,这段时间是市场对新政的应急反映期,应急期内二手房报价约有5%-10%的跌幅,应急期过后,市场将逐步转入正常的理性交易期,房价也将由前段时间的回落逐渐走稳。

“史上最严”调控新政的出台,并非是为了让房价大跌,而是让大涨的房价走稳、回归理性,从近2个月的市场表现来看,房价经过小幅急跌调整之后,开始出现走稳的迹象,个人认为新政调控的初衷也在于此。而很多人,指望房价暴跌抄底,恐怕是不切实际的。

中共中央政治局12月9日召开会议,分析研究2017年经济工作,审议通过《关于加强国家安全工作的意见》,中共中央总书记习近平主持会议。关于2017年的房地产,会议提出加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。 “平稳健康发展”几个字意味深长,则透露出中央对房地产市场的基本态度。低库存的深圳楼市,2017年房价“暴跌”概率为零。