三四线城市房价涨幅已透支，还将继续普跌

18日，国家统计局公布的“2015年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，中国楼市延续了2014年5月以来的整体下跌态势，70大中城市同比整体跌幅高达6.0％。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称，房价同比继续下降的原因主要是受去年同期基数较高影响。上海易居房地产研究员严跃进则认为，70大中城市同比整体跌幅达6.0％，已出现连续六个月同比下跌的现象。“其原因有二，首先是受此前几个月持续性的环比下跌态势影响，房价下跌的累计水平比较大，这使得更多城市面临房价同比下跌的态势。其次是2月份房企依然在积极降价促销。”

经初步测算，70个城市新建商品住宅价格环比综合平均降幅比上月扩大0.1个百分点。备受关注的一线城市房价筑底企稳态势进一步巩固，除深圳房价延续了三个月向上的走势外，北京房价环比跌幅达0.3％，上海跌幅为0.1％，广州跌幅为0.2％。

记者近日在多个三四线城市调查发现，由于当地房地产市场早已饱和，房价涨幅已然透支。位于我国东部某沿海省份的一个四线城市，当地开发商普遍表示，去年以来开发投资意愿明显下降，“不开发、不拿地、不涨价”的“三不”策略已是房企普遍心态。在此情况下，当地政府正积极探索将存量商品房转化为保障安置房。


在江苏省扬州市，面对库存高企，本地消化存量能力有限的市场环境下，万科、雅居乐等标杆房企纷纷树起“返乡置业”的营销口号吸引购房者。还有一些本土开发商正准备充分开发当地的旅游资源，从住宅开发商转型旅游地产运营商。“扬州是一座旅游城市，今年我们将把部分住宅产品改造成类酒店式公寓，以吸引外地投资者。投资者购买这类产品后，开发商将对其承租，每年对投资者返还固定租金，8年后，业主还有权以130％的原购买价退购给开发商。”扬州当地一位开发商副总告诉记者，“目前扬州的房价在7000－8000元／平方米之间，但此类公寓的价格却能卖到9000元以上。”国家统计局的数据也从侧面佐证了这一点。刘建伟称，从成交量看，70个大中城市新建商品住宅2月份销量比上月减少近10万套。但值得注意的是，尽管一、二线城市2月份新建商品住宅成交量回落较多，但部分三线城市在春节期间迎来了返乡置业潮，成交量回落较少，个别城市成交量甚至有所放大。

日前公布的2015年政府工作报告中提出，要“稳定住房消费”，“坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。市场分析人士纷纷将其解读为房地产政策宽松的信号。同时，央行宣布在3月1日降息，2月社会融资规模以及人民币贷款增量均超出预期，信贷环境的宽松作用将对房地产销售产生的积极利好效应亦将逐步显现。刘建伟认为，虽然2月楼市成交情况并不理想，但从近几年的季节变化规律看，3月份总体销量将会比2月份明显回升。

中原地产发布研报称，一线城市成交回升显著，3月上半月环比增幅达33％。上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示，一线城市由于处于“价值高地”，势必成为沉淀政策利好的“资金池”。随着叠加政策效应逐渐显现，以及前期积累的需求得到释放，预计3月份开始，一线城市楼市将步入升温通道，楼市将现小幅复苏态势。

然而，从全国来看，楼市整体仍复苏乏力，库存高企难题依然难解。根据上海易居房地产研究院的库存报告，在全国35个重点城市中，有31个城市库存出现了同比增长现象。截至2月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3715、19099和4334万平方米，同比增幅分别为34.2％、17.4％和15.3％。瑞银中国房地产行业研究主管李智颖表示，“楼市调整、房价回落的态势短期内很难改变，房价普跌的现象将持续一段时间。房地产到了一个结构性的拐点，供大于求已经是一个基本面。”