今天是12月20日星期三，是2017年度“中央经济工作会议”闭幕的日子。一大早，一个大新闻就来了：财政部长肖捷在《人民日报》上发表文章，就房地产税表态。
上面就是今天《人民日报》第七版（理论版）的版面，可以看到，财政部长肖捷题为“加快建立现代财政制度”的文章占据了头条位置，而且达到了版面的一半的面积。
在文章里，肖捷部长四次谈到了房地产税：
1、在回顾过去5年成绩的时候，他写到：“过去5年，财税领域改革多点突破，不断向纵深推进……房地产税立法、个人所得税改革、健全地方税体系改革工作稳步推进。财政体制进一步完善。”
2、在展望房地产税的时候，他写到：“按照‘立法先行、充分授权、分步推进’的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。”
也许有读者会说：这些话怎么看着很熟悉？
没错，这篇文章被人民出版社发行的《党的十九大报告辅导读本》收入，并被媒体披露过，我当时也做过一些分析。
那么，旧文重发，有什么特别含义吗？
当然有！
下面是我的分析：
1、这篇文章在中央经济工作会议闭幕当天刊登，通过人民日报正式发布，意义比较大。这意味着房地产税的立法将提速。
2、本来，房地产税是重复征税。因为中国所有的房屋，包括住宅、商业地产，购买者都一次性缴纳了40年到70年不等的土地使用费。在土地是国家的，业主是“租用土地”的情况下，征收主要是土地升值的“房地产税”，是重复征收。
但是，2016年的房价大涨，成功地解决了房地产税出台的舆论铺垫工作。未来，只是怎样减免的问题。因为房地产税在道义上已经占据了有利位置，估计在人大讨论的时候很难遇到实质性阻力。
3、按照肖部长的说法，房地产税大概会这样征收：
第一，房地产税要先立法，因为“税收法定”已经是基本原则，所以2年内很难出台，但会提速；
第二，各地房地产税税率会差别巨大，因为经济状况不同，所以要全国人大、地方人大“充分授权”；
第三，会“分步推进”，估计是大城市先行，而且开始的税率不高，让大家逐步适应、接受，然后慢慢发力；
第四，按照评估价收税。现行的“房产税”是按照“原值打折”征收的，没有考虑房屋价格巨大变化因素，显然不合理。将来，每套房子国家都会给一个征税的评估价。事实上，现在二手房交易里已经有官方评估价了；
第五，开征房地产税后，会降低“建设、交易环节税费”。
第六，不仅住宅要征收房地产税，商业地产（商铺、写字楼、商务公寓也要征收）；
此外，目前一般认为，在住宅方面会有首套或者人均面积的免征，以降低立法难度；在大城市里拥有多套住宅的家庭、个人，会有累进制、惩罚性房地产税；而商业地产，应该不会有累进制、惩罚性税率。
由于各地情况千差万别，人口流失的中小城市，估计会长期免征房地产税，或者象征性征收，最终解决不了地方政府的“吃饭问题”；大城市，由于房价特别高，税率未必定得高，但地方财政收入会比较充盈。由于大城市之间存在人才、企业竞争，不会有城市傻到用征重税，把企业和人才都赶走。
房地产税会短期影响房价，但中长期看，市场会根据税率、是否免征达到新的平衡。它将改变家庭资产的配置方式，拥有多套住宅的会卖掉一些房子，这在大城市里不愁找不到接盘人，但人口流失城市就比较困难。
所以，在经济不发达、人口增长缓慢甚至流失的城市，如果你拥有多套住宅，未来两年要减持；
在强二线城市、一线城市，除非是拥有多套特大面积住宅，一般不用急于减持，等房地产税出来之后卖都来得及。
长期看，房地产税将抬高一线城市、强二线城市的房价、租金；打压中小城市的经济，造成人财物进一步向中心城市集中。纽约是美国房地产税偏重的城市，但纽约房价情况大家众所周知。
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房地产税能让中产阶级焦虑！但能降房价吗？
房地产税开征对于房价的影响有两种可能：
一种是房价不降，反而是增加购房者的负担；另一种情形就是现在的情形，现在楼市包括北京最近有微跌，成交量比较低。这种情况下出台房地产税，房地产市场就会成惊弓之鸟。正常来讲，房地产税对房价几乎没有影响，但是特殊时期，如果真的是房价飞速下降，那么金融问题、社会稳定问题随之而来。
另外，近期是不可能出台房地产税的。房地产税2018年才纳入立法，而最终形成法律是需要一个过程，所以短时间内应该无法出台。当然也有可能试点先行，但上海、重庆此前的试点不了了之，应该说是一个教训。所以房地产税的出台急不得，其中有很多系统性、协调性的问题需要解决。
该怎么认识理解房地产税呢？
1、房地产税能降低大多数纳税人的“税收痛苦”。
从征税角度来说，税收是一种拔鹅毛的艺术，鹅毛肯定要拔，高水平的表现是：既把鹅毛拔下来，又不让鹅叫唤，或者少叫唤。
税收理论中有这样一个定律：假设宏观税负既定，社会成员总体的税收痛苦程度，与间接税的比重成正比，与直接税的比重成反比。间接税由于直接嵌入商品售价，因此往往通过价格渠道转嫁由消费大众承担。而支付能力强的富裕阶层承担的直接税比重过低，反而税负不高。
我们税制结构里直接税比重偏低是突出问题。而房地产税是直接税，开征它有利于降低间接税比重，从而会减轻大多数纳税人的痛苦感，社会税负的归宿也将更加公平合理。
2、房地产税开征，等于抽肥补瘦。税收，取之于民，用之于民。
但是，取之收入点与用之支出点并不是一一对应的，因为税收的一大职能是收入调节进行再分配，也就是抽肥补瘦，故能发挥收入调节的作用。
3、抑制房地产投资，让房地产市场保持理性的发展方向。
房地产税的一大作用就是调节房地产消费的高端需求部分，一来，一部分潜在购房者会调整预期而放弃购买；二来，热衷于追求建造“高大上”小区、瞄准少数高端购房者市场的部分房地产开发商，或会考虑多倾力于中小户型住房。
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